中国财经网2000年盘点

中国房地产业在经历了几十年的蹒跚学步后，随着住宅商品属性的被还原、业态从以批发为主到零售、企业走上规模化之路，终于龙门一跃进入了成长期。2000年房市最大的特征即"商品住宅时代"、"零售时代"、"联盟时代"三大时代的到来。　
应该说，2000年的我国房地产市场总体是平静的。如果不是年中出现南京宣布取消经济适用住房遭致有关部门严厉批评，昆明发生购房者因住房公摊面积起诉开发商并胜诉的事件，这一年房地产市场真是乏善可陈。

　　住宅建设保持惯性增长
　　今年以来，房地产开发投资一直保护强劲的增长态势。据权威部门统计，1月～11月份完成投资3744亿元，同比增长24．1％，占全部投资的比重由上年同期的18．5％提高到20．6％。其中，经济适用住房建设占了相当的比重。照此估算，今年住宅建设对经济的拉动作用仍将保持1个百分点左右。房地产开发投资的快速持续增长主要源于房地产销售状况良好。自今年初，商品房销售面积和销售额一直保持35％以上的高速增长。有的城市增长幅度相当惊人。如北京市，今年1－7月商品住宅的销售面积是去年同期的2.7倍。2000年1月～11月份，商品房销售面积9553万平方米，同比增长35．3％，商品房销售额1998亿元，同比增长38．3％。值得注意的是，全国商品房销售面积要大于竣工面积，市场消化空置商品房的能力有所增强，即商品房空置面积在逐步减少而不是增加。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在纳入了市场经济正轨的同时，交易量正在节节升高，商品住宅时代已全面到来。　

　　个人买房渐成气候
　　经过近几年的调整，我国房地产市场逐渐从计划经济模式中走出来，买方市场的"散户"特征越发鲜明。
　　1997年到2000年，短短4年中，上海的个人购房比重提高了30％，目前已达到93．6％。从全国看，城镇职工住房正在由以往单位集体"批发"后无偿分配向个人掏钱"零买"过渡，集团购买逐渐退出历史舞台。据有关部门统计，1999年个人消费占到了全国房地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，今年以来，个人购买商品住房的比重呈现较大的增长。商品住宅销售给个人的占80％以上。上海、天津、长春等10多个城市的个人购房比重超过了90％，北京等20多个城市的个人购房比重超过了85％。从今年各大城市房展会上商品房的认购情况看，个人购房比例仍在上升，个人已经成为房地产消费的主体。这一结果与我国城镇全面停止住房实物分配的政策有很大关系。但是，如果认真分析的话，其中也有一些"水份"。据了解，有些单位抓住所在城市对停止实物福利分房、实行住房分配货币化之间的空档，抢搭福利分房"末班车"，分明是单位出钱给职工买房，却是职工个人的名义去登记。也就是说，有的城市个人买房的比例是有些水份的。但这并不能改变全国城镇居民购买住房已日渐成为房地产市场主流的趋势。
　　金融也不得不对个人房贷市场表现出异乎寻常的关注，商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。
　　众所周知，住房消费具有很强的带动作用。由于个人购房同比例的存在，可以说，住房消费正在成为城镇居民新的消费热点。
　　零售时代的市场竞争日趋激烈，开发商只有把握住消费者的购房心态，开动脑筋，精心策划，建造出环境更好、设计更合理、配套更齐全的商品房，才能打动购房人的心。因为散户购买最大的特点就是对要从自己腰包里掏钱购买的商品性价比要求高，何况房子是家庭消费中占用资金量最大的商品。　

　　货币化分配开始实施
　　日前，有消息说，在京中央国家机关20亿住房补贴已由国家计委拨付给财政部，年底将逐步分配到各部委局。这标志着，具有重要示范作用的在京中央国家机关住房货币化分配开始步入实施阶段。
　　据悉，目前35个大中城市中已经有30个出台实施了货币化方案和有关配套政策，其余5个城市的方案已经报省待批。江苏、山东、河北、广东、湖南、广西、福建、浙江等省（区）的全部市、县方案已开始实施。在35个大中城市里，已全面启动货币化方案的有天津、重庆、长春、沈阳、大连、济南、青岛、南京、宁波、福州、厦门、广州、武汉、深圳、贵阳、成都、西安等17个城市，其余城市也开始了试点工作。其中，武汉市住房补贴发放速度较快。上半年，该市138个区局、1223个独立核算单位，开始对33.5万职工实施住房货币分配，分别占全市区局、单位和职工总数的54％、9％和14.3％，已有1.35万名职工通过住房补贴购买住房81万平方米，购房款总额达21亿元，其中住房补贴资金7.4亿元。
与天津市的房改进程相比，全国城镇住房货币化分配的展仍略嫌滞后。虽然绝大部分省市已出台了货币化分配方案，但其中只有极少数城市进入了实质性的操作阶段。补贴资金的来源是一个重要问题。虽然国家规定住房补贴资金的来源主要是地方财政和单位原有建房资金的划转、公房出售回收余额等。但很多城市没有能落实这部分资金。建房资金如何划转，公房出售资金如何转化，没有先例可援，因此许多地方都在观望和等待之中。

　　住房二级市场热度不够
　　国家有关部门对住房二级市场曾经寄予较高的期望。去年，经过紧张复杂的协调和沟通，财政部、建设部、国土资源部等部门出台了一系列有关促进已购公房上市流通的文件。去年，建设部领导多次强调，1999年内应当在所有城市全面开放存量住房交易市场。目的只有一个，让二级市场尽快动起来，从而带动整个房地产市场步入良性循环。
　　据了解，全国存量住房交易市场开放步伐正在加快。22省会城市以上大城市和相当一部分中小城市已经开放了住房交易市场，江苏省78个市（县）都已开放，广东大部分市县的二级市场也已开放。二级市场比较红火的两个代表性城市，一是上海、一是贵阳。由于上海二级市场开放较早，且政策清晰，操作性强，加之有一个"上房置换"起了很大的带动效应，因此，上海二级市场的存量房交易占了整个房地产市场交易量的一半左右。这对激活上海房地产市场可以说是至关重要。1－9月，上海商品房销售（含预售）面积达1055万平方米，大大超过了去年同期水平，其中存量房的联动效应不可低估。1－9月，上海市已登记的存量房交易过户面积达531万平方米，同比增加近50％，其中住宅占了83％；已售公房上市出售成交3万套，交易面积149.3万平方米，占存量交易面积的28％；已备案的差价换房总成交户数为1.3万户，总成交面积53.47万平方米，总量同比增加85％。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了上海房地产市场的梯级消费需求。
　　贵阳的房改曾经成为一种模式，或者说是贵州模式，值得其它城市学习。他们的房屋置换中心和"房屋银行"的设立，对当地二级市场的发育和完善，可谓功莫大焉。上半年，贵阳市完成房地产开发投资额比上年同期增长了72％，商品房销售面积增长了110％。在很多城市房价趋于降势的时候，贵阳的房价却上涨了3.5％－6.5％。可以看出，二级市场的活跃，对房地产市场的刺激效应是多么明显。
　　但总体上看，全国房地产二级市场还不太火。到目前为，还有当一部分城市的存量房市场尚未实质性启动。令人关注的是北京的二级市场。应该说，北京市有关部门对尽快启动这个市场做了大量工作，但市场反应似乎不太热烈。至10月底，全市共接到存量房上市申请1600件，其中1300件符合上市条件，成交1100套。与年初相比，这个数字算是大有进步，但与全市已售房改房110万套的总量相比却显得略有不足。

　　市场行为仍待规范
　　简单而言，房地产市场行为主要涉及开发商的开发行为和政府部门的管理行为。据消协统计，近年来，购房者对开发商的投诉数量一直居高不下，这固然与房改深化后居民个人成为房地产市场的购房主体有关，但本质上却与开发商市场行为的不规范甚为关键。影响较大的，如上文所提到的昆明购房者投诉开发商公摊面积不合理案，北京现代城氨气案等。为适应我国房地产市场由集团购房向居民个人购房时代的重大转变，开发商的市场行为仍需要继续规范，而且必须适应这种规范，否则可能是自取其辱。
　　政府行为的不规范主要表现在房地产市场的管理方面。建设部部长俞正声曾经严厉指责房地产市场管理中存在的5个问题：违规强制行为；重复性收费；高额收费；指定所属单位变相收费；中介欺诈屡禁不止。据说，有的中等城市的产权管理处多达五六十人，一年收费可达上千万元，其中很大一部分是违规收费。如果因为政府部门的管理不规范而影响住房二级市场的发展，那就是有关部门失职。建设部9月份下发了一个《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，中心意思就是要推行交易、权属管理一体化，减少收费，简化程序，促进房地产交易的健康发展。

　　政企一同打造联盟时代　
　　面对世界市场日益一体化的现实，面对进入WTO的机遇与挑战，中国住宅产业领域不少大型企业集团都在从产业化发展角度寻找快速扩张成长点，企业间的"合纵连横"时有发生，有识之士指出：住宅产业的战略性联盟时代正在到来。　
　　企业战略联盟是房地产全球化的竞争模式。战略联盟的概念是美国DEC公司总裁简·霍普兰德提出的，它是以共同占领市场、合作开发技术等为目标所建立的并非一定是独立的公司实体。简言之，当某个机会来临，联盟成员方便合力而战，甚至有时双方或多方竟没有合同法律约束。今天，"为竞争而合作，靠合作来竞争"的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳。现代城开发商潘石屹说得好：国内房地产市场远未到此消彼长的地步，所以有合作的前景。　
　　万科集团与华远集团的联盟是一种传统紧密型的、互补型的。万科钟情于华远的融资能力与土地储备量，而华远则倚重万科在房地产方面的品牌与经营能力，否则华远不会进入一个"郭钧时代"。而北京阳光100董事长易小迪与现代城开发商潘石屹的联盟则是属于松散型的，是在双方共同投资理念的认同下的一种结合，通过寻找房地产经济链来实现客户资源的共享。　
　　今年国内出现了两个较大规模的联盟：一个是以深圳万科为代表的"中城房网"，成员主要由十几家非国企性质的房地产企业为主；一个是日前在深圳"住交会"上宣布成立的、以大连万达为代表且由政府机构出面支持的"中住联"，首批成员单位包括住宅产业开发商、部分供应商共33家。"在联盟成员间搭建信息平台和交易平台，以实现信息共享和集团采购"是两大联盟的共同愿望，但二者期望中的联合采购至今都只是处于尝试阶段。　
　　不过，虽然至"t很多联盟还只限于形式、未进入合作的实质阶段，联盟却实实在在地代表了我国房地产业发展的趋势。联盟对防止过度竞争、降低经营风险、提高企业核心竞争力，特别是中国进入WTO以后与外来集团相制衡有着不可忽视的重要意义。　

　　好房子时代尚需时日　
　　尽管开发形势大好，房地产企业加快了成长的步伐，越来越多的开发商开始倾情品牌经营，但人们热切期待的好房子时代远未到来。　
　　在以北京为代表的一些城市，房价偏高，住宅商品性价比极不合理，开发商在开发楼盘过程中存在着很多片面追求高利润的短期行为，如：选材不精、环境布局上只种草而不肯大面积种树以节约成本、讲究高容积率等。　
　　"现在房地产业面临的最大机遇是没有好房子"国内著名房地产策划专家童渊先生如是说。希望开发商们好好把握这个机遇，让好房子时代早日到来。